古镛镇、水南镇、各社区、三明市物业协会将乐管理站、各物业服务企业：

　　按照中央、省、市纪委监委及省住建厅工作要求，根据中共三明市城市管理局党组制定的《中共三明市城市管理局党组关于印发深化整治2025年城市管理领域群众身边不正之风和腐败问题方案的通知》（明城管党组〔2025〕12号）的文件精神，研究制定《将乐县物业领域整治“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作方案》，现印发你们，请结合实际，认真组织实施。

　　将乐县城乡建设和交通运输局        将乐县发展和改革局

　　将乐县自然资源局           将乐县市场监督和管理局

　　2025年4月27日

　　将乐县物业领域整治“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作方案

　　为深入贯彻落实中央纪委国家监委关于集中整治群众身边不正之风和腐败问题的重要部署，扎实推动整治工作在我县物业服务领域精准落地，切实解决群众关切的突出问题，全力维护广大群众的合法权益，根据《福建省住房和城乡建设厅党组印发<关于深化整治2025年住建领域群众身边不正之风和腐败问题的总体方案>及相关专项工作方案的通知》（闽建党组〔2025〕22号）、《中共三明市城市管理局党组关于印发深化整治2025年城市管理领域群众身边不正之风和腐败问题方案的通知》（明城管党组〔2025〕12号）,同时结合我县实际情况，制定本工作方案如下。

　　一、整治目标

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实的二十大、二十届二中、三中全会精神，深入践行以人民为中心的发展思想，坚持问题导向、目标导向、结果导向，围绕物业小区安全管理水平提升、物业服务品质提升、居住环境提升、群众满意度提升、信访投诉件下降的 “四升一降” 目标。通过集中整治攻坚，着力解决一批群众反映强烈的物业服务领域突出问题，进一步规范物业服务行为，健全完善物业管理长效机制，促进我市物业管理提质增效，全面提升群众的获得感、幸福感、安全感。

　　二、整治内容

　　（一）物业服务履约不到位问题

　　1.未按合同约定的内容和标准提供服务。未签订物业服务合同，物业服务合同未向物业管理主管部门备案；物业工作人员未及时处理投诉，未有完整的投诉处理记录；共用设施设备巡查、检修不到位，未有完整的巡查、检修记录；秩序维护不到位，车辆管理混乱；公共区域卫生保洁和垃圾清理不及时，未按合同约定的频次修剪草坪、树木；安保人员未按合同约定配备，巡逻频次不达标；装修管控不到位，挪用或克扣装修押金。

　　2.未严格履行信息公示和报告义务。对服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，未按规定在小区醒目位置进行公示，或公示内容不明晰、不完整；未对小区内电动自行车停放充电等违法违规行为履行发现、劝阻、制止、报告的职责。

　　3.未履行移交义务。在物业服务合同依法终止后，拒不移交物业服务用房、相关设施、预收或拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料，未配合做好交接工作。

　　（二）侵占业主公共收益问题

　　1.小区公共收益底数不清，管理不规范。未在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在物业服务区域内的醒目位置公示；支出事项填报不全，缺项漏项，未按照统一格式公示公共收益管理情况；未以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。

　　2.擅自利用小区共有部分经营。未征得业主同意，擅自利用小区内架空层、公共场地、公共道路等共有部分进行经营活动。

　　3.未及时转存小区公共收益。前期物业服务期间，对属于业主的公共收益，在扣除经营管理费用后，未在每季度的首月月底前，将上一季度公共收益结余及时存入住宅专项维修资金专户；业主大会成立后，未将公共收益按照合同约定及时存入业主大会、业委会专用账户或住宅专项维修资金专户。

　　（三）住宅老旧电梯更新不及时问题

　　1.住宅电梯维修管理不到位。未与具备资质的电梯维保单位签订合同；在电梯出现故障后，未及时联系维保单位进行抢修；对业主提出的维保单位服务质量问题未及时反馈或更换合作方。

　　2.群众反映强烈但未及时申报更新。小区业主对电梯更新意愿强烈，就电梯更新方式、出资方案、更新后管理及维保方案等已达成一致，并书面委托物业服务企业代为申报更新，但物业服务企业不愿作为，无视业主需求未及时向有关部门申报更新。

　　3.住宅电梯安全性能技术评估不及时。对存在下列三种情形的电梯：①使用年限达到15年的；②受水灾、火灾、地震等灾害影响的；③故障频率高，影响电梯正常使用的。未按照《福建省电梯安全管理条例》要求，及时委托具有资质的特种设备检验机构进行安全性能技术评估，并根据评估意见增加维护保养频次和项目，或对电梯进行修理、改造、更新和报废。

　　（四）群众反映强烈的其他问题

　　1.擅自改变物业服务用房用途。物业服务企业将原本规划用于物业服务办公、业主委员会办公等功能的物业服务用房，擅自改造为超市、棋牌室、会所、商铺等，自营或对外出租经营谋取私利。

　　2.无正当理由拒不退出物业服务项目。在物业服务合同依法终止后，业主大会决定不再续聘的，物业服务企业无正当理由仍滞留项目，以物业费纠纷、未结款项为由，或通过锁闭场地、破坏设备等方式阻挠交接，甚至与新选聘物业服务企业发生冲突，造成不良社会影响。

　　3.安全防范工作落实不到位。发现外墙瓷砖脱落，未强化巡查，未及时设立警示标识、围蔽设施；未做好地下室排水、防渗漏设施等防汛防台检查，未备好防洪沙袋、防水篷布等防涝材料；未每季度对二次供水储水容器进行清洗、检测；无化粪池疏通、清掏等记录。

　　三、阶段安排

　　（一）前期部署阶段（2025年4月20日前）物业管理主管部门联合县发改、自然资源、市场监管等部门根据本地实际情况，按要求制定具体实施方案，召开会议研究，广泛动员部署，明确职责任务、成立工作专班。

　　（二）物业企业摸底阶段（2025年4月30日前）组织物业企业根据市局下发的自查清单，围绕服务履约不到位、侵占业主公共收益、住宅老旧电梯更新不及时等三大事项11类的突出问题，深入开展自查，掌握存在问题数量，形成自查自纠台账，明确整改措施、整改时限和责任人。于4月27日前将自查结果张贴在公示栏、楼栋或电梯间等醒目位置，并通过微信、短信、电话等方式告知业主。

　　（三）排查整治阶段（2025年10月31日前）组织并召开针对性培训会议，加深物业企业对物业服务合同履约职责的认识，要求物业企业不得侵占小区公共收益。督促物业服务企业按规定将服务标准、公共收益等相关事项定期在小区醒目位置公示，按季度定期在公共收益平台上公示。每月定期抽查，重点检查物业小区公共共有设施设备完善程度、小区绿化、消防设施维护情况。查看小区老旧电梯运行情况、公共收益内页资料、银行专户以及公示情况，是否存在违规利用小区公共部位获利、更改物业用房用途等现象。对于检查发现的问题及居民投诉，责令物业企业整改处理，跟踪后续整改进度。确保问题从发现到解决的闭环处置。在整治过程中，对群众反映强烈、问题突出的典型案例及问题整改不到位、整治工作不配合的物业企业采取约谈、下发整改通知书、信用减分、行政处罚的方式，要求物业企业限期整改。

　　（四）巩固提升阶段（至整治结束）根据整治期间发现的典型问题，总结经验做法，形成针对性的物业服务管理长效机制，规范物业管理服务。

　　四、整治措施

　　（一）强化组织领导。由县城建建设和交通运输局、县市场监督管理局、县自然资源局组建专班（详见附件1），明确各成员职责分工，统筹兼顾，协调联动，全力保障整治工作有序开展，取得实效。

　　（二）部署落实工作任务。制定工作方案并于4月20日前召开整治攻坚工作部署会，同时要组织物业服务企业针对11大类突出问题开展自查，并对企业自查结果进行核查，建立问题清单并严格按照任务清单组织实施，按时完成工作任务。

　　（三）建立联席会议制度。定期组织召开“双点评会”。工作专班每季度召开1次整治推进会暨双点评会，邀请同级纪检监察|部门共同召开推进会，由纪检监察|部门对整治情况进行点评，推动整治提质增效。

　　（四）畅通群众监督渠道。安排专人负责对接12345平台的物业投诉，对于群众的举报信息，及时派人采用现场勘查、询问当事人等方式，严格依照《中华人民共和国民法典》以及《福建省物业管理条例》的相关规定，有力督促物业公司开展整改工作，促使物业服务企业在提升业主的满意度的同时不断改进、提高自身管理能力和服务水平。

　　（五）召开培训会议。邀请相关单位工作人员、17家住宅物业企业管理人员参会，传达上级文件和会议精神，就物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题现场培训，提高物业管理人员的重视程度，明晰今年集中整治行动工作要求。

　　（六）督促物业企业，规范公示。督促物业服务企业按照有关规定将服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项公示在公告栏、物业办公室及楼栋入户处等醒目位置，定时定期在公共收益平台上，按季度进行公示。

　　（七）排查物业小区，建立问题清单。每个月开展实地检查工作，重点检查物业服务合同履约情况和公共收益侵占隐瞒现象，建立“一小区一档案”的整改台账。针对群众投诉量大、问题突出的小区，采取当面约谈、实地督导等方式，及时督促整改，确保问题整改到位。

　　（八）强化技防措施应用。充分利用闽政通物业公共收益工作平台，督促物业服务企业按规定录入上一季度物业小区公共收益收支情况，将公示单张贴在小区醒目位置并发送至业主微信群。按照一定比例开展抽查核实，并针对问题发送整改通知书。

　　（九）深化星级评定，加强行业自律。以集中整治为契机，充分发挥物业行业协会的自律和组织协调作用，同时持续开展物业服务项目年度考评星级评定，组织物业服务企业对照整治内容自查自纠，开展物业服务从业人员培训，引导物业服务企业规范服务行为。

　　（十）宣传引导，营造氛围。以集中整治为契机，加大宣传力度，充分利用海报、微信群、新媒体等多种舆论手段，多层面、多渠道、全方位进行宣传。采用树典型、强曝光等多种方式提高物业企业履行合同的责任感、提升小区业主保障自身公共收益的意识。

　　（十一）健全长效机制。深入梳理小区排查结果与居民反馈情况，对典型案例展开精准研判，并进行深刻剖析总结。全力构建健全长效机制，从根本层面彻底|杜绝类似问题再度出现。

　　附件：1.关于成立将乐县“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”集中整治专项行动工作专班的通知

　　2.县级工作任务清单

　　附件1                             关于成立将乐县“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”集中整治专项行动工作专班

　　根据市城管局关于《“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事工作方案》的通知精神，为了进一步做好我县物业领域物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题集中整治工作，经研究，决定成立集中整治工作专班，专班成员如下：    

　　组  长：廖青鸿  县城乡建设和交通运输局党组书记

　　副组长：赵永赞  县城乡建设和交通运输局副局长

　　苏文杰  县发展和改革局副局长

　　余  勇  县市场监督管理局副局长

　　杨凌芳  县自然资源局分管领导

　　谢行光  县城市管理综合执法大队大队长

　　成  员：陈振宗  县发展和改革局营商环境和信用建设股

　　股长

　　杨  萱  县市场监管局市场秩序监督管理股股长

　　庄  琳  县自然资源局规划用途管制股负责人

　　孙  力  县城市管理综合执法大队副队长

　　杨忠辉 县城市管理综合执法大队队员

　　丁永兴 县城市管理综合执法大队队员

　　张永涵 县城市管理综合执法大队队员

　　将乐县物业领域集中整治工作专班下设办公室，由谢行光担任办公室主任，协调各项日常工作。

　　附件2

　　县级工作任务清单